Decizia dintre a inchiria sau a construi spatii logistice devine tot mai strategica pe fondul volatilitatii costurilor de constructie, a dobanzilor inca ridicate si a presiunilor de a livra rapid comenzi in e-commerce si retail. Pentru multe companii, calculul nu mai este doar despre pret pe metru patrat, ci despre cash-flow, viteza de intrare pe piata, risc si optiuni pe termen lung. In Europa Centrala si de Est, consultantii imobiliari arata ca chiriile prime pentru depozite standard au urcat cu 15–25% in 2022–2024, apoi s-au stabilizat in 2025, in timp ce costurile de constructie au ramas cu 20–35% mai sus fata de 2020 (sursa: analize CBRE, JLL, Eurostat). In Romania, chiria tipica pentru un depozit modern de tip big-box a ajuns in intervalul 4,5–5,5 EUR/mp/luna in principalele huburi, iar costurile de constructie pentru cladiri clasa A (incluzand fundatii, structura, instalatii MEP si finisaje de baza) se situeaza uzual intre 450 si 650 EUR/mp, la care se adauga terenul, utilitatile si costurile soft. Intr-un context cu dobanzi medii la finantare corporativa de 6–8% si randamente prime pentru industrial in jur de 7,5–8,5% in regiune, raspunsul la intrebarea “inchiriere vs constructie” depinde de orizontul de utilizare, de gradul de specializare al operatiunii si de apetitul de capital al companiei.
Este mai rentabil sa inchiriezi spatii de depozitare decat sa investesti in constructie?
Intrebarea merita un raspuns nuantat, bazat pe cifre si scenarii. In continuare, analizam patru axe cheie: cost total, flexibilitate si viteza, impact fiscal si financiar, respectiv risc si sustenabilitate. Vom face trimitere la date publice si bune practici din industrie (CBRE, JLL, Eurostat, precum si European Logistics Association), pentru a ancora comparatia in repere concrete. De asemenea, includem calcule orientative care pot fi adaptate la dimensiunea si profilul fiecarui operator.
1) Cost total de proprietate (TCO) vs cost lunar de inchiriere: cifre reale si praguri de rentabilitate
O metoda practica este comparatia TCO (total cost of ownership) pentru o constructie proprie cu costul mediu anual de inchiriere, pe un orizont de timp realist (de exemplu 5, 7 sau 10 ani). Sa luam un depozit de 5.000 mp, specific pentru distributie regionala.
Constructie proprie (ordine de marime in Romania 2024–2025): teren 50–100 EUR/mp (in functie de locatie si utilitati), adica 250.000–500.000 EUR pentru 5.000 mp teren efectiv, insa raportul teren/cladire este, in practica, 1,5–2,5:1 pentru fluxuri, parcare, accese camioane; deci terenul total necesar poate ajunge la 10.000–12.500 mp. Astfel, doar terenul poate costa 500.000–1.250.000 EUR. Constructia shell & core si MEP: 450–650 EUR/mp, adica 2,25–3,25 mil. EUR. Utilitati si conectivitate (post trafo, hidranti, drum de acces, bransamente): 150.000–400.000 EUR. Costuri soft (proiectare, autorizatii, management de proiect, taxe): 8–12% din lucrare, adica 200.000–400.000 EUR. In total, bugetul se poate situa intre 3,1 si 5,3 mil. EUR, inainte de eventuale dotari speciale (racks, sprinklere ESFR, automatizari). Finantarea la 6,5–7,5% rata medie efectiva creste costul anual prin dobanda si rambursare, iar asigurarea, mentenanta si impozitul pe cladire (in Romania frecvent 1–1,95% din valoarea impozabila, stabilit de autoritatea locala) adauga alte cateva procente anual la costul operational.
Inchiriere: chiria prime in huburi principale 4,5–5,5 EUR/mp/luna. Pentru 5.000 mp, inseamna 22.500–27.500 EUR/luna, adica 270.000–330.000 EUR/an. La aceasta se adauga service charge 0,8–1,2 EUR/mp/luna (48.000–72.000 EUR/an) si utilitati. Fit-out-ul (rack-uri, birouri, WMS, mici adaptari) poate insemna 40–90 EUR/mp, adica 200.000–450.000 EUR, amortizabili pe 5–7 ani (28.500–90.000 EUR/an). In total, o plaja rezonabila pentru costul anual “all-in” al inchirierii se situeaza la 330.000–420.000 EUR/an, fara a imobiliza 3–5 mil. EUR in capex.
Pragul de rentabilitate: daca bugetul de constructie este 4 mil. EUR si chiria totala anuala alternativa ar fi 380.000 EUR, echivalentul unui yield simplificat este ~9,5% (380.000/4.000.000). Daca randamentul cerut al capitalului propriu al companiei este sub acest nivel, constructia poate deveni atractiva pe termen lung (10+ ani), mai ales daca exista cerinte foarte specifice. Insa pentru orizonturi de 3–7 ani, inchirierea este adesea mai eficienta in numerar si reduce riscul expunerii la costuri neprevazute.
Raportarile Eurostat arata ca indicele costurilor in constructii non-rezidentiale a crescut cu peste 25% intre 2020 si 2023 la nivelul UE, ceea ce ingreuneaza calculele pentru proiecte verzifield “greenfield”. Pe pietele active, consultantii CBRE si JLL indica rate de neocupare de 5–8% in marile noduri logistice din Romania, semn ca exista optiuni de relocare sau extindere fara a bloca capital semnificativ. Daca timpul de livrare este critic, inchirierea ofera un echilibru intre cost si viteza, in timp ce constructia proprie poate crea valoare de portofoliu, dar cere capital si toleranta la risc.
O solutie pentru testarea cererii sau pentru extindere sezoniera este utilizarea de spatii depozitare in huburi existente, cu contracte flexibile pe 12–36 luni, pentru a calibra corect amprenta necesara inainte de o decizie de investitie majora.
2) Flexibilitate si time-to-market: cand viteza inseamna bani (multi)
In industriile cu cerere variabila (e-commerce, FMCG, electronice), capacitatea de a intra rapid intr-o locatie si de a o elibera la fel de rapid poate face diferenta intre profit si stocuri blocate. Timpul tipic de autorizare si executie pentru o constructie greenfield in Romania poate depasi 9–14 luni, iar pentru proiecte mai complexe sau in zone periurbane aglomerate poate ajunge la 18 luni. In schimb, un spatiu inchiriat intr-un parc existent poate fi preluat in 1–3 luni, incluzand fit-out-ul minim. Daca o companie proiecteaza o crestere de 20–30% a volumelor intr-un interval de 12 luni, intarzierea intrarii pe piata poate dilua veniturile si cota de piata, mai ales cand concurenta se misca rapid.
Scenariu orientativ: un retailer online cu marja neta de 5% si cifra anuala de 30 mil. EUR pierde 2 puncte procentuale de crestere a veniturilor pentru fiecare trimestru de intarziere in extinderea capacitatii logistice; adica 600.000 EUR venit “ratat” per trimestru, ceea ce poate depasi usor diferenta de cost dintre chirie si construirea proprie. In logistica, fiecare zi conteaza in termenii SLA-urilor promise clientilor, iar indicatori precum order cycle time si on-time delivery sunt direct corelati cu pozitionarea si capilaritatea retelei de depozite.
Avantajele flexibile ale inchirierii, din perspectiva operationala si comerciala, includ:
- ✅ Posibilitatea de a scala pe module de 1.000–5.000 mp in 30–90 de zile, reducand riscul de supradimensionare.
- 📦 Acces la infrastructuri moderne (sprinklere ESFR, rampe, clear height 10–12 m) fara investitie initiala totala.
- 🧮 Aliniere cu sezonalitatea: crestere temporara de 20–40% a spatiului in Q4, apoi revenire la baza in Q1.
- ⚙️ Integrare rapida cu 3PL/4PL si servicii cu valoare adaugata (co-packing, retururi, cross-docking) existente in parc.
- 📈 Testare piete noi cu risc limitat, inainte de a decide o investitie capital-intensiva.
Institutiile sectoriale precum European Logistics Association subliniaza rolul infrastructurii logistice modulare in rezilienta lantului de aprovizionare, in special dupa socurile din perioada 2020–2023. In plus, rapoartele JLL arata ca, in huburile mature, contractele de tip “early access” permit chiriasilor sa inceapa fit-out-ul chiar inainte de finalizarea 100% a receptiei spatiului, comprimand calendarul cu 2–4 saptamani. Pentru companiile ce isi calibreaza retelele pe baza unor KPI precum cost pe comanda (CPO) si cost pe livrare (CPD), aceasta agilitate se traduce in castiguri directe de marja si in reducerea ratelor de abandon in cosul de cumparaturi, datorita promisiunilor de livrare mai rapide.
Nu in ultimul rand, flexibilitatea contractuala (optatiuni de extindere, drepturi de first refusal pe unitatile vecine, clauze de contraction) ofera managementului o plasa de siguranta intr-un mediu in care prognozele pot varia cu ±20% intr-un singur sezon. Inchirierea este, astfel, nu doar un model de finantare, ci si o strategie de reducere a riscului operational si comercial.
3) Impact fiscal, contabil si de finantare: cum influenteaza decizia EBITDA, cash-flow-ul si indicatorii de datorare
Dincolo de costuri si viteza, regimul fiscal si contabil cantareste greu. In Romania, impozitul pe cladiri nerezidentiale se stabileste de catre autoritatile locale, de regula intre 1% si 1,95% din valoarea impozabila (care poate fi valoarea de piata rezultata din raport de evaluare periodica). Pentru o cladire valorizata la 3 mil. EUR, impozitul anual poate varia intre 30.000 si 58.500 EUR, la care se adauga asigurarea (0,05–0,15% din suma asigurata) si mentenanta (adesea bugetata la 1–2% din costul de inlocuire). Aceste cheltuieli sunt recurente si afecteaza fluxul de numerar, indiferent de nivelul de ocupare a depozitului.
In regimul de inchiriere, chiria si serviciile conexe sunt cheltuieli deductibile, insa sub IFRS 16, majoritatea contractelor de leasing (cu exceptii limitate) se recunosc in bilant ca “right-of-use asset” si datorie de leasing, afectand indicatori precum leverage si raportul datorii/EBITDA. Pe de alta parte, IFRS 16 imbunatateste comparabilitatea financiara si ofera vizibilitate asupra obligatiilor viitoare. Pentru companiile care raporteaza local conform OMFP, tratamentul poate diferi, dar tendinta internationala ramane in directia capitalizarii leasingurilor. Este importanta consultarea cu auditorul si cu departamentul financiar pentru a calibra maturitatile contractelor si optiunile de prelungire.
Finantarea constructiei presupune adesea un mix de equity si datorie. Bancile pot solicita LTV (loan-to-value) de 60–70% si DSCR (debt service coverage ratio) de peste 1,2–1,3x. In perioade cu dobanzi IRCC/ROBOR la 6–7%, serviciul datoriei pe un imprumut de 2,5–3,5 mil. EUR poate depasi 180.000–300.000 EUR pe an doar in dobanzi, plus rambursarea principalului. In schimb, inchirierea consuma mai putin capital initial si conserva liniile de credit pentru activitati cu randament mai ridicat (stocuri, marketing, M&A). Pentru companiile in crestere accelerata, aceasta flexibilitate financiara poate produce un ROI superior comparativ cu alocarea capitalului in active fixe cu randament implicit de 7,5–9%.
Relatia cu TVA-ul conteaza: la constructia proprie, TVA-ul pe capex poate fi recuperabil pentru platitorii inregistrati, dar timing-ul cash-flow-ului poate afecta lichiditatea. La inchiriere, TVA-ul pe chirie este, de asemenea, deductibil conform regulilor obisnuite, cu un profil de plati distribuit lunar sau trimestrial, mai prietenos cu lichiditatea. Nu ignorati si costurile notariale, taxele de autorizare si eventualele re-evaluari periodice cerute pentru cladiri, care se adauga la sarcina administrativa.
Din perspectiva guvernantei si a raportarii, organisme precum IASB (responsabil de IFRS 16) si autoritatile fiscale nationale (ANAF in Romania) stabilesc cadrul care influenteaza direct comparatia inchiriere vs constructie. In practica, multe companii combina modele: inchiriaza in huburi sensibile la timp si pastreaza proprietate in noduri strategice rar schimbate, optimizand astfel EBITDA, leverage si randamentul capitalului in ansamblu. Pe 5–7 ani, diferenta de cash immobilizat poate depasi cateva milioane de euro, iar costul de oportunitate al acelui capital poate inclina balanta in favoarea inchirierii in 2–3 piete pilot.
4) Risc, reglementari si sustenabilitate (ESG): ce nu se vede in bugetul initial
Construirea unui depozit nu inseamna doar CAPEX si calendar. Exista riscuri de autorizare (urbanism, mediu), riscuri geotehnice, de infrastructura (racorduri la energie, gaz, apa), precum si riscuri de piata (schimbari de chirii, noi dezvoltari in zona, infrastructura rutiera intarziata). Eurostat a evidentiat in 2023–2024 variatii regionale semnificative ale costurilor cu forta de munca si materialele de constructie, care pot introduce abateri de 10–15% fata de bugetele initiale intr-un singur trimestru. Mai mult, cerintele de eficienta energetica si de raportare ESG evolueaza rapid, iar conformarea post-factum cu standarde precum BREEAM Very Good/Excellent sau LEED Gold poate necesita investitii de 30–60 EUR/mp suplimentare pentru modernizari (iluminat LED DALI, HVAC eficient, fotovoltaice, sistem de management al cladirii – BMS).
Chiar si la inchiriere, riscurile exista, dar sunt partial externalizate catre proprietar: integritatea acoperisului, performanta anvelopantei, certificarea verde, rezilienta la inundatii si seisme. Contractele bine structurate includ clauze de performanta si SLA-uri pentru reparatii critice. Organizatii precum European Logistics Association incurajeaza criterii ESG in selectie, iar standardele internationale (de ex. ISO 50001 pentru managementul energiei) pot reduce facturile cu 5–15% anual, ceea ce, la chirii de 300.000–400.000 EUR/an si utilitati de 150.000–250.000 EUR/an, inseamna economii de zeci de mii de euro.
Iata un set de verificari utile inainte de semnarea unui contract sau de demararea unei constructii:
- 🛡️ Verifica riscul de inundatie si cutremur si costul asigurarii aferent; impactul pe OPEX poate fi 0,05–0,2% din valoarea asigurata/an.
- 🔌 Confirma capacitatea electrica disponibila si costul de crestere a puterii; intarzierile pot depasi 3–6 luni.
- 🌞 Evalueaza potentialul pentru fotovoltaice si recuperarea investitiei (tipic 5–8 ani la preturi actuale ale energiei).
- 🚚 Analizeaza accesibilitatea rutiera si timpul catre noduri (autostrazi, centuri); 5 minute economisite pe cursa pot reduce costul pe livrare cu 2–3%.
- 📜 Revizuieste conditiile contractuale: indexare chirie (HICP/Eurostat), perioade de gratuitate, cap pe service charge, SLA pentru reparatii critice.
Un alt risc frecvent subestimat este cel de specializare excesiva. Depozitele desenate pentru fluxuri foarte specifice (automatizari fixe, inaltimi atipice, temperaturi controlate) pot avea o lichiditate mai redusa la revanzare sau inchiriere ulterioara, ceea ce afecteaza valoarea de iesire. Daca operatiunea este stabila, cu orizont de 10–15 ani si cerinte unice, constructia poate crea avantaj competitiv si economii in exploatare (de exemplu, o cladire bine izolata poate reduce consumul energetic cu 15–25%). Daca, insa, cererea este incerta sau variabila, un spatiu inchiriat intr-un parc cu specificatii moderne (clear height 10–12 m, 1 rampa/800–1.000 mp, sprinklere, standarde FM Global) ofera optionalitate reala si reduce costul greselilor strategice.
Pe termen mediu, presiunea de raportare non-financiara (CSRD in UE) va creste transparenta asupra emisiilor si eficientei energetice. Proprietatile cu certificari verzi si consum redus pot obtine chirii usor mai mari, dar reduc costurile de operare si riscul de obsolescenta. Din aceasta perspectiva, inchirierea intr-un parc certificat poate fi o cale rapida de conformare si de imbunatatire a scorului ESG fara CAPEX masiv, in timp ce proprietatea directa da control total, dar si responsabilitate integrala pentru performanta cladirii.
Privind holistic, alegerea depinde de mixul dintre orizontul de timp, stabilitatea volumelor, costul capitalului si apetitul pentru risc. Daca ai nevoie de capacitate in 90 de zile, cu posibilitatea de a creste sau a contracta, inchirierea are aproape intotdeauna un avantaj net in realitatea 2024–2025. Daca ai un plan pe 12–15 ani, fluxuri stabile si capital disponibil la un cost efectiv sub randamentul implicit al activului, constructia proprie poate genera valoare si control superior. Institutiile si analizele de piata (Eurostat, CBRE, JLL, ELA) confirma acelasi mesaj: nu exista un raspuns universal, dar datele indica faptul ca pentru majoritatea companiilor aflate in crestere si in piete dinamice, inchirierea optimizeaza cash-flow-ul si reduce riscul in primii 5–7 ani, lasand usa deschisa pentru investitii proprietare acolo unde acestea aduc un avantaj clar si masurabil.
